相続税対策Inheritance tax

不動産の相続対策について

2015年の税制改正によって、相続税は大幅に増税されています。そんな中、相続税の節税対策として賃貸経営やアパート経営などの不動産投資が有効なことはご存じでしょうか？　こちらでは、相続税を節税するための様々な対策をご紹介しています。

賃貸経営やアパート経営でオーナー様をサポートする、久留米不動産情報センターのエステート「ChanneL」では、不動産の相続対策についてもご相談を承っております。将来の相続税の支払いに不安をお持ちの方は、お気軽に当社専門のスタッフへご相談ください。

相続税を減らす生前の不動産対策【建物編】

現金を建物にすると評価は大きく下がります

現金は額面通りの価値となりますが、これに対して相続時の不動産評価額は、固定資産税の評価額が基準となります。一般的には、土地の評価額は公示価格の70％程度、建物は建築費の50～70％程度ですが、実際の評価額は建築費の半分以下になることもあります。

現金を建物に替えることで、課税評価額を低く抑えられるのです。さらに相続後、土地や建物（償却を差し引く）を売った場合、その原価は購入したときの額となり、売却する場合も有利になり得ます。

賃貸住宅にするとさらに建物評価は下がります

賃貸住宅にすることで、住宅を借りている人にも一定割合で権利が発生します。この割合は借家権割合と呼ばれ、一般に30％とされています。評価額の算定ではこの借家権割合を差し引くため、実質的な評価額は70％程度となります。このように所有する住宅を賃貸にすることで、建物評価の30％分の節税につながります。

建物は「親の現金」「親名義で建てる」ことが節税になる

建物を建てる場合、親の名義で建てることによって、親の節税となります。子の立場からは親のお金を使うことに抵抗のある方もいらっしゃるとは思いますが、節税という面では、親の現金を使って親の名義で建築するほうが相続税の節税につながるのです。親の側に金銭的な余裕があるのであれば、親の現金で親名義の建物を建てることも検討しましょう。

現金でアパートを建てると節税に

アパート経営のために賃貸住宅を建てる際には、ローンを組むことを考えておられるかもしれません。しかし現金を建物に替えることによって、税金対象となる評価額を大きく抑えられ、節税効果を生むことができます。

不動産活用で財産を減らす

相続税の節税のためには、評価額を下げることがポイントになります。現金の場合、評価額は額面通りの価値ですが、一方不動産の場合は、「評価額」によって価値が決まります。つまり、現金を不動産に替えて評価額を下げることにより、節税につなげられるのです。

「カネ」を「モノ」に替えて評価額を下げる

不動産の評価は、路線価や固定資産税評価額によって決まります。土地の評価額は一般的には実勢価格の70～80％程度です。また、築年数にもよりますが、建物の評価額は建築費用あるいは購入価格の30～70％程度です。

このように、実際に土地や建物購入のためにかかった費用から大きく評価額を抑えることが可能です。さらに、購入した土地や建物を第三者に貸せば、評価額からさらに20～30％を減額することができます。

「小規模宅地等の特例」を利用して評価額を下げる

一定の要件を満たす小規模な宅地を親族が相続する場合、相続税の評価額を大きく下げられる特例があります。居住用・事業用・貸付事業用といった用途ごとに、適用できる面積の上限と減額割合が定められています。

居住用や事業用の宅地では評価額を大幅に減らせるほか、所有するアパートを親族が相続して賃貸事業を引き継ぐ場合にも減額が受けられます。このように特例を利用することで土地の評価額を大きく減らし、節税対策につなげられます。

※面積の上限・減額割合・適用要件は改正されることがあります。適用の可否は必ず税理士にご確認ください。

生前贈与で財産を減らす

相続する財産自体を減らす「生前贈与」という方法もあります。自分が亡くなるまで残しておくのではなく、生前から財産を分け与えていくことで財産を減らしていきます。

他人に財産を贈与する場合には「贈与税」がかかります。相続税に比べて贈与税は税率の高い税ですが、一定の条件内で長期にわたって「生前贈与」することで節税効果が高くなります。お孫さんやお嫁さんなど、法定相続人以外にも財産を残せる点も魅力と言えるでしょう。

暦年課税による贈与税の基礎控除は、受贈者1人あたり年間110万円です。人数や年数に制限はなく、贈与する相手も法定相続人などの制限はありません。また、親族間であれば通常必要な教育費や医療費を負担しても贈与と見なされません。

※相続開始前の一定期間内に法定相続人へ行った贈与は、相続財産に加算される取り扱いがあります。加算対象となる期間は改正されていますので、最新の制度をご確認ください。

生命保険の非課税枠を活用

生命保険の死亡保険金は残された家族にとって大切なお金です。死亡保険金は「みなし相続財産」として課税価格に含まれます。ただし、相続人が受け取る死亡保険金には「500万円×法定相続人の数」の非課税枠が設定されています。

つまり法定相続人が妻と2人の子供というケースであれば、「500万円×3＝1,500万円」が生命保険の非課税枠となります。非課税となる金額の範囲内であれば、相続税の課税対象とならずに財産として受け取ることが可能です。